如何解决房屋面积的误差

　　目前，我市房地产市场在售的房屋从交房时间来看，可分为期房和现房。购买现房比较简单，可以实际考察后再签订购房合同，而对于购买期房，则存在收房时要面临很多的不确定因素，其中比较常见和突出的问题就是房屋面积问题。通常在入住时，房屋实际面积和当初签订购房合同时约定的面积都会存在一定的误差。

　　专家提醒说，出现这种误差后，购房人不用着急，因为这种误差从技术上来说是不可避免的，对于购房人来说，重点是要看误差的比例和开发商解决误差问题的方式。

　　认清建筑面积与套内建筑面积的区别

　　据市房管局相关科室负责人介绍，开发商出售期房必须以套内建筑面积数来签订购房合同，不得以建筑面积来签购房合同，通常开发商在宣传房屋价格时都是以建筑面积来计算的，所以在签约时必须要转化成套内建筑面积。

　　根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

　　套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积，而公用建筑面积由两部分组成：一、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二、公用建筑面积还包括，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙墙体水平投影面积的一半。

　　事前合同约定是有效的解决办法

　　专家提醒购房者，可依据所购房屋的性质和该项目可能存在的问题与开发商约定好解决面积误差的具体办法，最好将出现误差的情况和解决的办法约定得比司法解释更为细化，例如如果出现超出3%的情况，购房人提出退房，开发商应在几日内将购房人已付房款以何种形式退还，支付利息的计算标准等相关内容。通过这样的约定购房人既保护自身的合法权益，又对开发商起着一定的约束作用，一旦出现纠纷，可以有效地解决相关问题。

　　目前针对商品房面积误差存在的情况,有相关法律规定:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

　　买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　（记者 姚红英）